Denkmalgeschützte Immobilien bieten Privatanlegern attraktive steuerliche Vorteile und die Chance, historische Bauten zu bewahren. Doch was macht diese Immobilien zu einer besonders lukrativen Anlageform, und welche Risiken müssen Investoren beachten? In diesem Artikel beleuchten wir die Vor- und Nachteile einer Investition in denkmalgeschützte Immobilien und zeigen eine Beispielrechnung zur Verdeutlichung des Steuervorteils.

Vorteile einer Investition in Denkmalschutzimmobilien

1. Hohe Steuervorteile: Der größte Anreiz liegt in den steuerlichen Abschreibungen gemäß § 7h und § 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG). Kapitalanleger können 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben:

   • 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren,

   • 7 % pro Jahr in den letzten 4 Jahren.

   Bei hohen Sanierungskosten können so erhebliche Steuerersparnisse erzielt werden. Zudem sind Veräußerungsgewinne nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei​.

   
   

2. Wertsteigerung und Inflationsschutz: Denkmalgeschützte Immobilien befinden sich häufig in zentralen Lagen und zeichnen sich durch ihre architektonische Einzigartigkeit aus. Dies führt nicht nur zu einer stabilen Nachfrage bei Mietern, sondern bietet auch Potenzial für langfristige Wertsteigerungen. Zudem bieten Immobilien einen guten Inflationsschutz, da Mieten in der Regel parallel zur Inflation steigen.

   
   

3. Sicherer Vermögensaufbau: Eine gut gepflegte Denkmalimmobilie kann eine wertstabile Anlage darstellen, die sowohl zur Altersvorsorge als auch als Mittel zur Vererbung dienen kann. Die Investition in Denkmalimmobilien kombiniert steuerliche Vorteile mit der Sicherheit von „Betongold“.

Nachteile einer Investition in Denkmalschutzimmobilien

1. Hohe Sanierungskosten: Denkmalgeschützte Gebäude müssen nach strengen Auflagen saniert werden, was zu hohen Kosten führt. Der Sanierungsanteil beträgt oft bis zu 70 % des Kaufpreises, was die Investitionssumme erheblich erhöhen kann. Spezielle Materialien und Handwerker sind oft erforderlich, was zusätzlich zu den Kosten beiträgt​.

   
   

2. Aufwändige Genehmigungsprozesse: Veränderungen an denkmalgeschützten Gebäuden unterliegen strengen Vorschriften. Jede bauliche Maßnahme muss von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden, was den Sanierungsprozess verlangsamen und die Flexibilität einschränken kann.

   
   

3. Bürokratischer Aufwand: Neben den Sanierungs- und Instandhaltungskosten müssen Investoren mit einem höheren Verwaltungsaufwand rechnen, da regelmäßige Abstimmungen mit Behörden und potenziell häufigere Wartungsarbeiten erforderlich sind.

Beispielrechnung: Steuerersparnis durch Denkmalschutz-AfA

Nehmen wir an, ein Anleger erwirbt eine denkmalgeschützte Immobilie zu einem Kaufpreis von 500.000 €, wobei 300.000 € auf die Sanierungskosten entfallen und 200.000 € auf den Kaufpreis der Immobilie selbst (Grundstück und Gebäude). Diese Immobilie wird vollständig vermietet, sodass der Anleger die vollen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nutzen kann.

1. Berechnung der Abschreibungen für die Sanierungskosten (Denkmalschutz-AfA)

Die Abschreibung nach § 7i EStG erlaubt es dem Anleger, 100 % der Sanierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren abzuschreiben. Die Aufteilung erfolgt wie folgt:

• In den ersten 8 Jahren können jährlich 9 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden:

  • 9 % von 300.000 € = 27.000 € pro Jahr.

  • Über die ersten 8 Jahre ergibt das insgesamt: 27.000 € x 8 = 216.000 €.

• In den darauffolgenden 4 Jahren können jährlich 7 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden:

  • 7 % von 300.000 € = 21.000 € pro Jahr.

  • Über die letzten 4 Jahre ergibt das insgesamt: 21.000 € x 4 = 84.000 €.

Insgesamt können also 276.000 € der Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich geltend gemacht werden.

2. Berechnung der linearen Abschreibung des Gebäudewerts

Für den Anteil des Gebäudes (also die 200.000 €, die nicht auf das Grundstück entfallen), erfolgt eine lineare Abschreibung über 50 Jahre bei Gebäuden, die nach dem 1. Januar 1925 errichtet wurden (§ 7 Abs. 4 EStG). Hierbei beträgt die jährliche Abschreibung 2 % des Gebäudewerts.

• 2 % von 200.000 € = 4.000 € pro Jahr.

Die Abschreibung des Gebäudewerts erfolgt über einen Zeitraum von 50 Jahren, was jedoch über die 12 Jahre, die wir in diesem Beispiel betrachten, zu 48.000 € führt.

3. Gesamtabschreibung in den ersten 12 Jahren

Die Abschreibung setzt sich nun aus den Sanierungskosten und der Abschreibung des Gebäudes zusammen:

• Abschreibung Sanierungskosten (Denkmalschutz-AfA):

  • In den ersten 8 Jahren: 27.000 € pro Jahr = 216.000 €.

  • In den darauffolgenden 4 Jahren: 21.000 € pro Jahr = 84.000 €.

  • Insgesamt: 276.000 €.

• Abschreibung Gebäudewert:

  • In den ersten 12 Jahren: 4.000 € pro Jahr = 48.000 €.

Gesamtabschreibung in 12 Jahren:
276.000 € (Sanierungskosten) + 48.000 € (Gebäudeabschreibung) = 324.000 €.

4. Steuerliche Auswirkungen

Nehmen wir an, der Anleger hat ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 € pro Jahr und fällt in die Spitzensteuerklasse mit einem Grenzsteuersatz von 42 %.

• In den ersten 8 Jahren kann der Anleger 31.000 € pro Jahr (27.000 € aus der Denkmalschutz-AfA + 4.000 € aus der linearen Abschreibung) steuerlich geltend machen. Dies führt zu einer jährlichen Steuerersparnis von:

  • 31.000 € x 42 % = 13.020 € pro Jahr.

  • Über 8 Jahre ergibt das eine Steuerersparnis von 13.020 € x 8 = 104.160 €.

• In den darauffolgenden 4 Jahren kann der Anleger 25.000 € pro Jahr (21.000 € aus der Denkmalschutz-AfA + 4.000 € aus der linearen Abschreibung) steuerlich geltend machen. Dies führt zu einer jährlichen Steuerersparnis von:

  • 25.000 € x 42 % = 10.500 € pro Jahr.

  • Über 4 Jahre ergibt das eine Steuerersparnis von 10.500 € x 4 = 42.000 €.

5. Gesamte Steuerersparnis nach 12 Jahren

• Steuerersparnis in den ersten 8 Jahren: 104.160 €.

• Steuerersparnis in den darauffolgenden 4 Jahren: 42.000 €.

• Gesamte Steuerersparnis nach 12 Jahren: 146.160 €.

6. Weitere Überlegungen

Zusätzlich zur Abschreibung der Sanierungskosten und des Gebäudewerts kann der Anleger auch Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung des Kaufs und der Sanierung aufgenommen wurden, steuerlich absetzen​. Dies erhöht das steuerliche Sparpotenzial weiter.

Dieses Beispiel zeigt, wie eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie durch steuerliche Abschreibungen zu erheblichen Steuerersparnissen führen kann. Anleger sollten jedoch sicherstellen, dass die Immobilie nach den Vorgaben des Denkmalschutzes saniert wird und alle behördlichen Auflagen erfüllt sind, um die Abschreibungen vollständig nutzen zu können.

Fazit

Die Investition in Denkmalschutzimmobilien bietet besonders für Anleger mit hoher Steuerbelastung attraktive Möglichkeiten, Steuervorteile zu nutzen und in wertstabile, exklusive Immobilien zu investieren. Gleichzeitig müssen sich Investoren der hohen Sanierungskosten und des bürokratischen Aufwands bewusst sein. Eine gründliche Prüfung der Lage und des Sanierungsbedarfs ist daher unerlässlich.