Immobilieninvestitionen sind eine der besten Möglichkeiten, langfristig Vermögen aufzubauen. Doch neben den stabilen Mieteinnahmen und der Wertsteigerung gibt es steuerliche Vorteile, die Ihre Investition noch profitabler machen können. Besonders für Anleger mit hohem Einkommen bieten die Kombination aus der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und der degressiven Abschreibung erhebliche Einsparungen. Diese steuerlichen Anreize können Ihre Steuerlast deutlich reduzieren und so Ihre Rendite steigern.

Immobilien als Steuersparmodell: Die Vorteile für einkommensstarke Anleger

Für einkommensstarke Investoren, die in neue Mietwohnungen investieren, eröffnet die deutsche Gesetzgebung attraktive Steuervergünstigungen. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und die degressive Abschreibung ermöglichen es, Baukosten schneller abzuschreiben und damit die Steuerlast in den ersten Jahren der Investition drastisch zu senken. Dies ist besonders interessant für Investoren, die im Bereich des Spitzensteuersatzes von 42% liegen.

Die neue degressive Abschreibung (AfA)

Seit 2024 gilt eine neue degressive Abschreibung für Wohnimmobilien, die es ermöglicht, 5% der Herstellungskosten im ersten Jahr abzuschreiben. In den folgenden Jahren werden ebenfalls 5% angewendet, jedoch auf die verbleibende Restsumme, was bedeutet, dass die Abschreibungen jedes Jahr etwas geringer ausfallen. Dies erlaubt eine schnellere Rückführung der Investitionskosten in den Anfangsjahren, was Ihnen als Investor eine erhöhte Liquidität verschafft.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Zusätzlich Steuern sparen

Neben der degressiven Abschreibung können Sie durch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in den ersten vier Jahren zusätzlich 5% der Herstellungskosten jährlich abschreiben. Diese Sonderabschreibung ist speziell für den Neubau von Mietwohnungen gedacht und macht Immobilieninvestitionen noch attraktiver, da Sie schneller von Steuererleichterungen profitieren.

Rechenbeispiel: Neubauwohnung für € 250.000

Um die steuerlichen Vorteile konkret darzustellen, nehmen wir das Beispiel einer Neubauwohnung:

• Kaufpreis der Wohnung: € 250.000

• Herstellungskosten (70% des Kaufpreises): € 175.000

• Anteil Grundstück (nicht abschreibungsfähig): 30% des Kaufpreises = € 75.000

1. Degressive Abschreibung in den ersten Jahren

Im ersten Jahr können Sie 5% der Herstellungskosten abschreiben, das heißt:

• Jahr 1: 5% von € 175.000 = € 8.750.

Im zweiten Jahr wird die Abschreibung auf den Restwert der Herstellungskosten angewendet (also € 175.000 - € 8.750):

• Jahr 2: 5% von € 166.250 = € 8.312,50.

Im dritten Jahr sind es wieder 5% auf den verbleibenden Betrag:

• Jahr 3: 5% von € 157.937,50 = € 7.896,88.

2. Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich zur degressiven Abschreibung können Sie über vier Jahre hinweg 5% der Herstellungskosten pro Jahr abschreiben:

• 5% von € 175.000 = € 8.750 pro Jahr.

3. Gesamtabschreibung in den ersten drei Jahren

Die Gesamtabschreibung, bestehend aus degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung, ergibt sich wie folgt:

• Jahr 1:

  • Degressive Abschreibung: € 8.750

  • Sonderabschreibung: € 8.750

  • Gesamtabschreibung: € 17.500

• Jahr 2:

  • Degressive Abschreibung: € 8.312,50

  • Sonderabschreibung: € 8.750

  • Gesamtabschreibung: € 17.062,50

• Jahr 3:

  • Degressive Abschreibung: € 7.896,88

  • Sonderabschreibung: € 8.750

  • Gesamtabschreibung: € 16.646,88

4. Steuerliche Auswirkungen bei hohem Einkommen

Angenommen, Sie haben einen persönlichen Steuersatz von 42%, so ergibt sich die folgende Steuerersparnis:

• Steuerersparnis Jahr 1: € 17.500 x 42% = € 7.350

• Steuerersparnis Jahr 2: € 17.062,50 x 42% = € 7.166,25

• Steuerersparnis Jahr 3: € 16.646,88 x 42% = € 6.995,69

In den ersten drei Jahren sparen Sie somit insgesamt € 21.511,94 an Steuern.

Die Vorteile der Sonderabschreibung und degressiven AfA im Überblick

1. Hohe Steuerersparnis für einkommensstarke Investoren: Die Kombination aus Sonderabschreibung und degressiver AfA ermöglicht Ihnen eine schnelle Amortisation der Baukosten und reduziert Ihre Steuerlast besonders in den ersten Jahren signifikant.

2. Erhöhte Liquidität: Die gesparten Steuern erhöhen Ihre Liquidität, die Sie für weitere Investitionen oder die Tilgung Ihrer Finanzierung nutzen können.

3. Attraktive Renditen: Durch die steuerlichen Vorteile steigen die Eigenkapitalrenditen, was Immobilien für Investoren mit hohem Einkommen noch interessanter macht.

4. Neubauförderung: Besonders Neubauten, die energetische Standards erfüllen, profitieren von diesen Abschreibungen, was den Bau von nachhaltigen Mietwohnungen zusätzlich belohnt.

Fazit: Immobilien als Steuervorteil nutzen

Durch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und die degressive Abschreibung können Sie als Immobilieninvestor Ihre Steuerlast erheblich senken und Ihre Rendite maximieren. Besonders für einkommensstarke Anleger, die in neue Mietwohnungen investieren, sind diese Steuererleichterungen äußerst vorteilhaft, um schneller Vermögen aufzubauen und von zusätzlichen Liquiditätsvorteilen zu profitieren.

Planen Sie, in Immobilien zu investieren? Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten und schöpfen Sie das volle Potenzial dieser steuerlichen Vorteile aus, um Ihre Immobilieninvestition optimal zu gestalten.