Mit Immobilien planbar
Steuern optimieren
Auf dieser Seite erfährst du:
Wie die Einkommenssteuer in Deutschland funktioniert
Welche Ausgaben du für deine Immobilie steuerlich nutzen kannst
Wie die steuerliche Kalkulation anhand einer echten Wohnung aussieht
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Wie die Einkommenssteuer in Deutschland funktioniert
Welche Ausgaben du für deine Immobilie steuerlich nutzen kannst
Wie die steuerliche Kalkulation anhand einer echten Wohnung aussieht
Prinzipien der Einkommenssteuer in Deutschland
Prinzipien der Einkommenssteuer in Deutschland
Was ist die Einkommensteuer?
Was ist die Einkommensteuer?
Die Einkommensteuer ist eine direkte Steuer, die in Deutschland auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird. Sie stellt eine der wichtigsten Einnahmequellen des Staates dar.
Die Einkommensteuer ist eine direkte Steuer, die in Deutschland auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird. Sie stellt eine der wichtigsten Einnahmequellen des Staates dar.
Welche Einkommen müssen versteuert werden?
Welche Einkommen müssen versteuert werden?
Um das versteuerbare Einkommen zu ermitteln, werden die Einkünfte aus unterschiedlichen Einkunftsarten zusammengerechnet. Dabei ist zu beachten, dass für die jeweiligen Steuerarten unterschiedliche Freigrenzen und Freibeträge existieren.
Um das versteuerbare Einkommen zu ermitteln, werden die Einkünfte aus unterschiedlichen Einkunftsarten zusammengerechnet. Dabei ist zu beachten, dass für die jeweiligen Steuerarten unterschiedliche Freigrenzen und Freibeträge existieren.
Die einzelnen Einkunftsarten sind:
Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§§ 13–14a EStG)
Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§§ 15–17 EStG)
Einkünfte aus selbständiger Arbeit (§ 18 EStG, hierunter fallen auch unternehmerische Einkünfte, solange sie in Personengesellschaften erzielt werden)
Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (§§ 19–19a EStG, hierunter wird i.d.R. das Gehalt von Arbeitnehmern verbucht)
Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Sonstige Einkünfte (§§ 22–23 EStG)
Die einzelnen Einkunftsarten sind:
Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§§ 13–14a EStG)
Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§§ 15–17 EStG)
Einkünfte aus selbständiger Arbeit (§ 18 EStG, hierunter fallen auch unternehmerische Einkünfte, solange sie in Personengesellschaften erzielt werden)
Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (§§ 19–19a EStG, hierunter wird i.d.R. das Gehalt von Arbeitnehmern verbucht)
Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Sonstige Einkünfte (§§ 22–23 EStG)
Da wir uns auf die Optimierung der Einkommenssteuer mit Immobilien fokussieren, sind für uns primär die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) interessant.
Da wir uns auf die Optimierung der Einkommenssteuer mit Immobilien fokussieren, sind für uns primär die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) interessant.
Einkommenssteuer und Immobilien
Einkommenssteuer und Immobilien
Welche steuerlich relevanten Einnahmen und Ausgaben gibt es bei Immobilien?
Welche steuerlich relevanten Einnahmen und Ausgaben gibt es bei Immobilien?
Einnahmen
Einnahmen
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen
Haupteinnahmequelle bei vermieteten Immobilien sind die Mieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten)
Haupteinnahmequelle bei vermieteten Immobilien sind die Mieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten)
Veräußerungsgewinne
Veräußerungsgewinne
Verkaufserlöse abzüglich Anschaffungskosten ergeben den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn
Verkaufserlöse abzüglich Anschaffungskosten ergeben den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn
Ausgaben
Ausgaben
Abschreibungen
Abschreibungen
Bei vermieteten Immobilien ist die lineare Abschreibung auf die Gebäude- und Grundstücksanteile üblich - in bestimmten Fällen können Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden
Bei vermieteten Immobilien ist die lineare Abschreibung auf die Gebäude- und Grundstücksanteile üblich - in bestimmten Fällen können Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden
Zinsen
Zinsen
Zinsen für Immobilienkredite können als Werbungskosten abgezogen werden
Zinsen für Immobilienkredite können als Werbungskosten abgezogen werden
Reparaturen und Instandhaltung
Reparaturen und Instandhaltung
Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung, die der Erhaltung der Immobilie dienen, sind absetzbar
Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung, die der Erhaltung der Immobilie dienen, sind absetzbar
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten
Kosten für die Verwaltung der Immobilie, wie können ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Kosten für die Verwaltung der Immobilie, wie können ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Grundsteuer
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine direkte Steuer, die auf das Eigentum an Grundstücken erhoben wird und als Betriebsausgabe abziehbar ist
Die Grundsteuer ist eine direkte Steuer, die auf das Eigentum an Grundstücken erhoben wird und als Betriebsausgabe abziehbar ist
Betriebskosten
Betriebskosten
Betriebskosten, die der Mieter nicht übernimmt (z.B. Versicherungen, Müllgebühren), können als Werbungskosten angesetzt werden
Betriebskosten, die der Mieter nicht übernimmt (z.B. Versicherungen, Müllgebühren), können als Werbungskosten angesetzt werden
Investor Persona
Investor Persona
Wie viel Einkommenssteuer zahlt ein Angestellter VOR dem Immobilienkauf?
Wie viel Einkommenssteuer zahlt ein Angestellter VOR dem Immobilienkauf?
Wie viel Einkommenssteuer zahlt ein Angestellter VOR dem Immobilienkauf?
Nehmen wir einen durchschnittlichen Arbeitnehmer: An seinem Beispiel erklären wir, wie sich die Einkommensteuer zusammensetzt.
Nehmen wir einen durchschnittlichen Arbeitnehmer: An seinem Beispiel erklären wir, wie sich die Einkommensteuer zusammensetzt.
Alexander (33 Jahre alt)
Alexander (33 Jahre alt)
Ingenieur bei BMW in München
jährliches Brutto Einkommen € 100.000
single, nicht verheiratet, keine Kirchensteuer
Verfügbares Eigenkapital: € 25.000
Ingenieur bei BMW in München
jährliches Brutto Einkommen € 100.000
single, nicht verheiratet, keine Kirchensteuer
Verfügbares Eigenkapital: € 25.000
Steuerliche Situation vor einer Immobilieninvestition
Steuerliche Situation vor einer Immobilieninvestition
Einkommenssteuer: € 31.397,00
Solidaritätszuschlag: € 1.578,77
Kirchensteuer: €0,00
Einkommenssteuer: € 31.397,00
Solidaritätszuschlag: € 1.578,77
Kirchensteuer: €0,00
Gesamte steuerliche Belastung:
€ 32.975,77
Gesamte steuerliche Belastung:
€ 32.975,77
Gesamte steuerliche Belastung:
€ 32.975,77
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel
Wie rechnet sich eine Immobilie mit Steuervorteilen
Wie rechnet sich eine Immobilie mit Steuervorteilen
Nürnberg - Gostenhof
Nürnberg - Gostenhof
3 Zimmer Wohnung | € 225.687,00 | 68,39 m²
Besonderheiten der Wohnung
Besonderheiten der Wohnung
Besonderheiten der Wohnung
Renovierungskosten im Kaufpreis enthalten
Renovierungskosten im Kaufpreis enthalten
Renovierungskosten im Kaufpreis enthalten
Renovierungskosten steuerlich absetzbar
Renovierungskosten steuerlich absetzbar
Renovierungskosten steuerlich absetzbar
Erhöhte AfA von 4,00% p.a.
Erhöhte AfA von 4,00% p.a.
Erhöhte AfA von 4,00% p.a.
Mietrendite von 4,71% p.a.
Mietrendite von 4,71% p.a.
Mietrendite von 4,71% p.a.
Vermietung nach ortsüblicher Vergleichsmiete
Vermietung nach ortsüblicher Vergleichsmiete
Vermietung nach ortsüblicher Vergleichsmiete
Einnahmen
Einnahmen
Kaltmiete Wohnung
Kaltmiete Wohnung
Kaltmiete Wohnung
Netto Steuervorteil
Netto Steuervorteil
Netto Steuervorteil
Einnahmen Gesamt
Einnahmen Gesamt
Einnahmen Gesamt
€ 885,50
€ 885,50
€ 885,50
€ XXX,XX
€ XXX,XX
€ XXX,XX
€ 885,50
€ 885,50
€ 885,50
Ausgaben
Ausgaben
Zinszahlungen
Zinszahlungen
Zinszahlungen
Tilgung
Tilgung
Tilgung
Nebenkosten
Nebenkosten
Nebenkosten
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten
Kosten Gesamt
Kosten Gesamt
Kosten Gesamt
€ 721,10
€ 721,10
€ 721,10
€ 189,90
€ 189,90
€ 189,90
€ 98,39
€ 98,39
€ 98,39
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 1.059,39
€ 1.059,39
€ 1.059,39
Monatlicher Cashflow VOR Steuern: -173,89 €
Monatlicher Cashflow VOR Steuern:
-173,89 €
Um den netto Steuervorteil zu berechnen, müssen wir die Steuerlast OHNE Immobilie mit der Steuerlast MIT Immobilie vergleichen:
Um den netto Steuervorteil zu berechnen, müssen wir die Steuerlast OHNE Immobilie mit der Steuerlast MIT Immobilie vergleichen:
zu versteuerndes Einkommen vor Immobilienkauf
zu versteuerndes Einkommen vor Immobilienkauf
zu versteuerndes Einkommen vor Immobilienkauf
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen
zu versteuerndes Gesamteinkommen
zu versteuerndes Gesamteinkommen
zu versteuerndes Gesamteinkommen
€ 100.000,00
€ 100.000,00
€ 100.000,00
€ 10.626,00
€ 10.626,00
€ 110.626,00
€ 110.626,00
€ 110.626,00
Zinszahlungen
Zinszahlungen
Zinszahlungen
Neben- und Verwaltungskosten
Neben- und Verwaltungskosten
AfA Gesamt
AfA Gesamt
Zu versteuerndes Einkommen (neu)
Zu versteuerndes Einkommen (neu)
€ 8.653,19
€ 8.653,19
€ 8.653,19
€ 960,00
€ 960,00
€ 6.113,86
€ 6.113,86
€ 6.113,86
€ 94.898,94
€ 94.898,94
€ 94.898,94
Steuerbelastung vor Immobilienkauf
Steuerbelastung vor Immobilienkauf
Steuerbelastung vor Immobilienkauf
Steuerbelastung nach Immobilienkauf
Steuerbelastung nach Immobilienkauf
Netto Steuervorteil p.a.
Netto Steuervorteil p.a.
€ 32.975,77
€ 32.975,77
€ 32.975,77
€ 30.578,88
€ 30.578,88
€ 2.396,90
€ 2.396,90
€ 199,74 p.M.
€ 199,74 p.M.
Monatlicher Cashflow NACH Steuern: +25,86 €
Monatlicher Cashflow NACH Steuern:
+ € 25,85
Es ist ersichtlich, dass die Steuervorteile ein Immobilieninvestment sehr attraktiv machen können - es wird allerdings noch besser!
In unserem Rechenbeispiel erwirbt der Käufer eine renovierungsbedürftige Wohnung, welche erst zum Jahresanfang des Folgejahres vermietet wird und somit erst dann Mieteinnahmen generiert.
Zuzüglich zu den wiederkehrenden Steuervorteilen kommt auch noch eine einmalige Steuerrückerstattung auf den Käufer zu, welche durch die vollständige Absetzung der Renovierungskosten zustande kommt:
Es ist ersichtlich, dass die Steuervorteile ein Immobilieninvestment sehr attraktiv machen können - es wird allerdings noch besser!
In unserem Rechenbeispiel erwirbt der Käufer eine renovierungsbedürftige Wohnung, welche erst zum Jahresanfang des Folgejahres vermietet wird und somit erst dann Mieteinnahmen generiert.
Zuzüglich zu den wiederkehrenden Steuervorteilen kommt auch noch eine einmalige Steuerrückerstattung auf den Käufer zu, welche durch die vollständige Absetzung der Renovierungskosten zustande kommt:
zu versteuerndes Gesamteinkommen
zu versteuerndes Gesamteinkommen
zu versteuerndes Gesamteinkommen
€ 100.000,00
€ 100.000,00
€ 100.000,00
Renovierungskosten
Renovierungskosten
Renovierungskosten
AfA Gesamt
AfA Gesamt
Zinsen
Zinsen
Zu versteuerndes Einkommen (neu)
Zu versteuerndes Einkommen (neu)
€ 21.651,62
€ 21.651,62
€ 21.651,62
€ 509,49
€ 509,49
€ 725,07
€ 725,07
€ 725,07
€ 77.113,81
€ 77.113,81
€ 77.113,81
Steuerbelastung vor Immobilienkauf
Steuerbelastung vor Immobilienkauf
Steuerbelastung vor Immobilienkauf
Steuerbelastung nach Immobilienkauf
Steuerbelastung nach Immobilienkauf
Netto Steuervorteil
Netto Steuervorteil
€ 32.975,77
€ 32.975,77
€ 32.975,77
€ 22.219,94
€ 22.219,94
€ 10.755,83
€ 10.755,83
Einmalige Steuerrückerstattung: +10.755,83 €
Einmalige Steuerrückerstattung: +10.755,83 €
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© 2024 – BM Property Partners
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